Tilstandsanalyse av eldre bygg

Hva er en tilstandsanalyse? 

En tilstandsanalyse er en vurdering av bygget, og tilstanden på de ulike bygningsdelene i bygget. For å være sikker på at man får med seg alle elementer, bør man følge standarden som er utarbeidet for dette; NS-EN 16096:2012 Bevaring av kulturminner - Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige bygninger. Denne standarden kan også benyttes selv om bygget ikke er underlagt et formelt vern, og gir gode retningslinjer på hva man skal se etter på et eldre bygg. 

I møte med ulike tilskuddsordninger, er det ofte krav eller forventning, om at det skal foreligge en tilstandsanalyse. En huseier kan ta kontakt med en erfaren håndverker, rådgiver eller annen fagperson med kompetanse innen dette feltet for å få utført en slik vurdering. Selv om det ikke nødvendigvis skal søkes tilskudd, kan det å gjøre en tilstandsanalyse likevel være et nyttig verktøy for huseier til å lære å kjenne bygget og dets behov bedre. Hvordan står det til med tilstanden, hvor bør man gjøre tiltak først? Ved å bruke standarden har man en veiledning for hva man skal se etter, og hvordan man kan planlegge vedlikehold og eventuelt større restaureringstiltak på bygget. Nedenfor tar vi for oss hvordan du som håndverker eller fagperson kan gå i gang når du har fått et oppdrag med å gjøre en tilstandsanalyse. 

Før du møter bygget 

Det er flere muligheter å møte et bygg på, og dette er noe som er ulikt fra person til person. Når man skal gjøre en tilstandsanalyse, vil noen synes at det er fint å finne frem til litt historie og informasjon om bygget på forhånd – andre kan synes at det er bedre å møte bygget med helt blanke ark, og heller komplettere med historien i etterkant, og sammenfalle med de spor man finner i bygget. Finn den innfallsvinkelen som passer deg.

Noe annet som er viktig å tenke på er muggsopper, støv og andre biologiske faktorer. I henhold til Arbeidstilsynet må faren forbundet med biologiske faktorer kartlegges og risikovurderes, og det må gjøres tiltak dersom det er behov. Når du er ute på et bygg, og det er store forekomster av mugg for eksempel, er dette både noe som du skal ta med i tilstandsanalysen din, men også noe du må gjøre en vurdering på når du kommer dit med tanke på HMS. Bruk i så tilfelle verneutstyr, som maske og briller eventuelt, og ha god håndhygiene og rutiner etter at du har vært innom bygget.

Selv om en bygningsdel får en lavere tilstandsgrad, kan konsekvensgraden likevel bli høy. Det ene hullet i taket, kan føre til større skader dersom det ikke blir gjort noe med. De neste kolonnene går derfor på å beskrive hva som er en mulig årsak/konsekvens, og hva som er anbefale tiltak for å utbedre skaden. Den ødelagte taksteinen kan få en konsekvensgrad 3, ettersom skadene fort kan bli verre. Her vil anbefalte tiltak være å skifte ut den ødelagte taksteinen, og samtidig undersøke om det er kommet ytterligere skader som følge av den ødelagte taksteinen. 

Slik jobber man seg gjennom bygningsdel for bygningsdel. Beregn god tid når du skal gå i gang med en tilstandsanalyse. Det er ikke alltid en skade er like lett å oppdage, her gjelder det å være litt detektiv. Ser du skjolder etter vanninntrengning, men ikke en direkte skade må du kanskje gå grundigere til verks. Hvor har vannet tatt veien? Noen ganger må du løfte på noen golvbord, eller krabbe inn i trange hjørner for å oppdage skaden. Et annet spor som også kan lede oss til en skade, er insekter. I bildene under er det små insektshull på ytterveggen. Ikke noe større synlig skade, og insektshullene i seg selv er ikke nødvendigvis med på å gi en dårligere tilstand. Tar vi derimot en titt på innsiden av denne veggen, er det tydelig hvorfor insektene har vært der. Her var det en bunnsvill som er helt råtnet opp. Råte i trevirket er mat for insektene. 

Når man gjør en tilstandsanalyse er det viktig å ha med seg kunnskap om materialkvalitet, og hvordan materialene oppfører seg. En kledning på et hus kan se veldig slitt og dårlig ut, med flassende maling og grått trevirke. Men grå ved er ikke synonymt med råte. Faktisk kan huset stå veldig godt med den flassende malingen, og grått trevirke. Trevirke tåler å bli vått, så lenge det får lov til å tørke opp. Og kvaliteten på eldre materialer er som oftest veldig gode. En kledning for eksempel er gjerne av tettvokste materialer, og det er lagt på en slik måte at det er ment for å vare. Det kan hende du omtrent ikke får stukket kniven inn i det hele tatt, når det er slike tettvokste gode materialer. Kledningsbordene er i tillegg ofte lagt med margen ut, som er med på å hindre oppsprekking og vanninntrenging som kan skape råteskader. Får du tatt en kikk på endeveden ser du hvilken vei bordene ligger. En slik kledning er som oftest i veldig god stand, og kan fint brukes videre. Anbefalte tiltak vil være å skrape løs maling, eventuelt børste grå ved med en metallbørste og deretter male.

Noe som ikke er nevnt enda er været. Ikke det man tenker har så stor rolle for en tilstandsanalyse, bortsett fra at det er triveligere å gjøre arbeidet i finvær enn regn. Men været kan også være en avgjørende faktor for å nettopp avdekke en skade. Det er lettere å finne frem til hull i taket, eller andre steder der det er vanninntrenging, når det faktisk har regnet. 

En husmannsplass forteller

Her er et hus på en eldre husmannsplass. I første omgang ser det ut som et hus som er bygget i 1 og ½ etasje, og det er lett å tro at det er bygget slik fra begynnelsen. Ved nærmere undersøkelse av bygget ser man at dette er opprinnelig en stue med svalgang i én etasje, hvor andre etasje er bygget på 1920-tallet. Dette kan man se av undersøkelser på selve bygget, og ved å ta et dypdykk i eiendomsinformasjonen og historien får man dette bekreftet. Eiendommen fikk nemlig nye eiere på 1920-tallet. Dette var ikke uvanlig. Husmannsvesenet ble vedtatt opphørt i 1929, og det er mange husmannsplasser som ble selveide rundt denne tiden.

Slik kan både huset, og de historiske kildene, fortelle oss hvorfor et hus ser ut som det gjør i dag. Dette er aspekter som gir tilstandsrapporten en ytterligere dimensjon. En tilstandsrapport er et nåtidsbilde av et bygg slik det står akkurat den dagen du er der, og er i første omgang et verktøy for å vurdere tilstand – men det er samtidig en skriftlig dokumentasjon og et viktig dokument for den kommende historien. Tenk så spennende det blir å finne igjen til en tilstandsrapport, med en detaljert beskrivelse av bygningen og med bilder, om 100 år?